La stagione dei controlli sul Superbonus entra in una fase completamente nuova. L’Agenzia delle Entrate ha ampliato il perimetro delle verifiche: non si guarda più solo al mancato aggiornamento della rendita catastale dopo i lavori, ma si ricostruisce l’intera storia catastale dell’immobile, incrociando dati, variazioni e operazioni pregresse. L’obiettivo è individuare i casi in cui il frazionamento delle unità immobiliari è stato utilizzato per moltiplicare il plafond di spesa, ottenendo benefici fiscali non spettanti.
Secondo il Documento di finanza pubblica 2026, sui primi 3.500 immobili pre‑controllati a fine 2025, circa 1.050 sono stati regolarizzati, 900 non presentavano criticità e 1.550 richiedono ulteriori interventi. Per il 2026 sono previste 20.000 lettere di compliance, segnale di un’attività ispettiva sempre più strutturata.
Le verifiche sull’intera storia catastale
La selezione degli immobili a rischio è partita dai casi più evidenti: rendita pari a zero, ruderi, immobili con rendite molto basse rispetto a interventi di importo elevato realizzati tramite cessione del credito o sconto in fattura. La ricognizione preliminare si è basata sulla fotointerpretazione delle ortofoto Agea, sovrapposte alla cartografia catastale, coprendo oltre il 65% del territorio nazionale.
La novità del 2026 è l’ampiezza del raggio d’azione: l’Agenzia ricostruisce tutta la vicenda catastale dell’unità immobiliare, verificando variazioni, frazionamenti, fusioni e pertinenze, per individuare anomalie nel numero delle unità immobiliari dichiarate all’inizio dei lavori.
Frazionamenti e pertinenze per aumentare il plafond
Il meccanismo del Superbonus calcolava il massimale in base al numero delle unità immobiliari. Da qui la convenienza, in molti casi, a moltiplicarle prima dei lavori:
- nelle villette, il frazionamento raddoppiava il plafond;
- nei condomini, il conteggio includeva anche le pertinenze;
- scorporare cantine accatastate insieme agli appartamenti raddoppiava le unità e quindi le spese ammissibili.
La circolare 30/E del 2020 aveva già chiarito che il massimale si determina sul numero di unità esistenti all’inizio dei lavori, non su quelle risultanti alla fine.
La circolare 23/E e il frazionamento prima dei lavori
La circolare 23/E del 2022 ha riconosciuto la legittimità del frazionamento preventivo: in assenza di divieti, il proprietario può suddividere l’immobile prima dei lavori per accedere a un massimale più alto. Ma la stessa circolare ha introdotto una riserva decisiva: «Resta fermo l’eventuale accertamento di un utilizzo distorto dell’agevolazione».
È proprio su questa riserva che si concentra oggi l’attività ispettiva.
Quando il frazionamento diventa abuso del diritto
Il discrimine è l’articolo 10‑bis dello Statuto del contribuente, che disciplina l’abuso del diritto: operazioni formalmente corrette ma prive di sostanza economica, realizzate solo per ottenere un vantaggio fiscale indebito.
Per superare la contestazione, il contribuente deve dimostrare ragioni extrafiscali non marginali (organizzative, familiari, gestionali). In mancanza, l’Agenzia può recuperare la quota di agevolazione eccedente il massimale spettante senza frazionamento.
Chi riceve le lettere di compliance
Le prime comunicazioni sono già partite verso gli intestatari di immobili:
- privi di rendita dopo i lavori;
- con rendite troppo basse rispetto ai costi sostenuti;
- con cessioni del credito di importo elevato.
La lettera non è un atto sanzionatorio: invita a presentare la variazione catastale entro 90 giorni. Chi si adegua chiude la posizione; chi ignora l’invito rischia l’aggiornamento d’ufficio della rendita e un controllo più ampio.
Chi rischia l’accertamento sul Superbonus
La linea di confine è chiara:
- frazionamenti con motivazioni reali (es. divisione tra familiari) sono difendibili;
- frazionamenti creati solo per aumentare il plafond espongono a contestazioni e recuperi.
Il rischio è maggiore per chi ha utilizzato cessione del credito o sconto in fattura, perché queste operazioni lasciano una traccia immediata tra spesa agevolata e situazione catastale.
