La nuova Manovra del governo Meloni ha introdotto una nuova e importante regola fiscale per chi decide di vendere un immobile ristrutturato usufruendo del Superbonus. Secondo quanto previsto dalla Legge di Bilancio, chi dovesse cedere l’abitazione entro 5 anni dal termine dei lavori sarà tenuto a pagare le imposte sulla plusvalenza ricavata, come se si trattasse di una vera e propria attività speculativa.
L’obiettivo: evitare speculazioni
Si tratta di un giro di vite del Fisco volto a contenere possibili storture nell’utilizzo del Superbonus, dopo i rischi sollevati da molti esperti di un eccessivo moltiplicarsi dei prezzi immobiliari. La norma mira, infatti, a scongiurare eventuali speculazioni da parte di chi ha ottenuto consistenti detrazioni fiscali grazie al Superbonus per poi rivendere rapidamente l’immobile a prezzi maggiorati, monetizzando di fatto la convenienza ottenuta. Le agevolazioni del 110% erano infatti concepite per favorire il miglioramento del patrimonio immobiliare privato, non per trasformarsi in una formula di guadagno facile.
Come si calcola la tassazione
La tassazione della plusvalenza, calcolata come differenza tra prezzo di acquisto e ricavo dalla vendita, avverrà con un’imposta del 26%, che sale al 28% nel caso di cessione di terreni edificabili.
Le eccezioni previste
La norma prevede però alcune eccezioni: non si applicherà nel caso in cui la vendita avvenga oltre i 5 anni dal termine dei lavori pagati con il Superbonus, né se l’abitazione viene impiegata come prima casa e almeno per 3 anni.
Esclusi anche gli immobili ereditati, parte di un piano di recupero urbanistico o ceduti per necessità come cambio di residenza o lavoro in un’altra città. L’Agenzia delle Entrate potrà disporre accertamenti per verificare che l’immobile sia stato realmente adibito ad abitazione principale e non utilizzato per altri scopi.
Il rischio
L’obiettivo dichiarato è contrastare lo sfruttamento della misura per fini speculativi, ma la norma può scoraggiare anche vendite legittime in caso di sopravvenute esigenze personali.
C’è il rischio che la prospettiva di dover pagare una ingente tassa sulla plusvalenza spinga in molti a trattenere per vari anni gli immobili ristrutturati, bloccando così la circolazione dell’offerta residenziale con effetti distorsivi sul mercato. Per molti osservatori la manovra manca di elasticità nel valutare le singole situazioni.
Le evoluzioni
Una via alternativa poteva essere quella di tassare solo la parte eccedente una certa percentuale di rivalutazione ‘naturale’ del valore dell’immobile, facendo scattare l’imposta solo in presenza di un guadagno anomalo. Ora si attendono i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sui principali dubbi applicativi di questa norma che impatta su un settore fondamentale come quello edilizio e immobiliare.
di Serena Lena
