La linea dell’Agenzia delle Entrate è chiara: la vendita di un immobile ricevuto in donazione, ristrutturato con Superbonus e ceduto entro dieci anni dal termine dei lavori, genera una plusvalenza tassabile.
Lo stabilisce la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, che conferma l’orientamento già espresso dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (n. 213/2023).
Il caso analizzato
Il contribuente al centro dell’interpello aveva ricevuto in donazione nel 2012 un immobile dalla madre, poi oggetto di interventi agevolati con Superbonus conclusi nel dicembre 2024. L’immobile non era mai stato utilizzato come abitazione principale.
Nel 2025 il donatario intende venderlo e chiede se la plusvalenza derivante dalla cessione sia imponibile.
La risposta dell’Agenzia è sì: la vendita genera reddito tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR, perché l’immobile non rientra nelle eccezioni previste (non è stato acquisito per successione né utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso).
Il quadro normativo
L’articolo 67 del TUIR, modificato dal Bilancio 2024, ha introdotto la tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi Superbonus ceduti entro dieci anni dalla fine dei lavori.
Le uniche esclusioni riguardano:
- Immobili acquisiti per successione;
- Immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso.
Nel caso in esame, l’immobile donato non rientra in nessuna delle due categorie. Pertanto, la plusvalenza deve essere tassata come reddito diverso.
Come si calcola la plusvalenza
Per determinare la plusvalenza, si applicano le regole dell’articolo 68 del TUIR.
In caso di donazione, il costo iniziale è quello sostenuto dal donante, rivalutabile secondo gli indici ISTAT.
Tuttavia, se i lavori Superbonus sono stati conclusi da meno di cinque anni e si è usufruito di cessione del credito o sconto in fattura, le spese agevolate non possono essere conteggiate nel costo d’acquisto.
Se invece sono trascorsi più di cinque anni, è possibile considerare il 50% delle spese agevolate.
Un principio di ampia portata
La risoluzione richiama anche la circolare n. 13/2024, che aveva chiarito come la tassazione si applichi alla prima cessione successiva ai lavori Superbonus, indipendentemente da chi li abbia eseguiti, dalla percentuale di detrazione e dalle modalità di fruizione.
In sintesi, chi vende un immobile ristrutturato con Superbonus tramite donazione e non lo utilizza come abitazione principale è tenuto a pagare le imposte sulla plusvalenza, se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori.
L’orientamento dell’Agenzia delle Entrate chiude ogni spazio interpretativo: la donazione non è una “via di fuga” fiscale dal perimetro della nuova tassazione sulle plusvalenze post-Superbonus.
Solo la successione o l’uso come prima casa consentono l’esenzione.
Una stretta che conferma la volontà del legislatore di contenere gli effetti distorsivi del Superbonus e di rendere più trasparente la catena delle transazioni immobiliari.
